Decreto Supremo 68 de 2026: densidad, estacionamientos y altura

Qué es el DS 68 y qué cambia en la OGUC

El Decreto Supremo N° 68 de 2026 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo fue publicado el 2 de octubre de 2026. Modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones en materias de densidad, estacionamientos, conjuntos armónicos y reconstrucción, entre otras.

Puede cambiar la evaluación de un proyecto, pero no autoriza por sí solo a construir más pisos en cualquier terreno. Es necesario revisar el plan regulador, las condiciones del predio y los requisitos de cada disposición con un profesional competente y la Dirección de Obras Municipales.

Densidad: el coeficiente general pasa de 4 a 2,8

La modificación del artículo 2.1.22 reemplaza el coeficiente de 4 por 2,8 habitantes por vivienda. Este coeficiente convierte la densidad expresada en habitantes por hectárea en número de viviendas; no es una cantidad fija de viviendas por terreno.

Para ciertos proyectos se contempla un coeficiente de 1,4. Entre las situaciones previstas están ubicarse a no más de 600 metros de recorrido peatonal por vías públicas de una estación de metro, tren, teleférico o similar, o cumplir las franjas de proximidad a vías expresas o troncales establecidas en la norma. Una estación proyectada requiere acreditar la adjudicación de las obras; una distancia en línea recta no reemplaza el recorrido peatonal exigido.

Si el plan regulador expresa densidad en viviendas por hectárea, la norma contempla multiplicar ese valor por 4 antes de aplicar los coeficientes. La capacidad final sigue condicionada por las demás normas urbanísticas.

Estacionamientos: una rebaja condicionada, no general

El artículo 2.4.1 permite rebajar hasta la mitad la dotación de estacionamientos exigida a proyectos de vivienda y/o equipamiento clase servicio que cumplan alguna de las situaciones del inciso tercero del artículo 2.1.22.

Se excluyen de esta rebaja los condominios de viviendas de interés público, que deben cumplir el artículo 60 de la Ley 21.442. La cercanía al transporte debe acreditarse conforme al decreto; no basta una descripción comercial del barrio.

Constructibilidad y altura: beneficios de conjuntos armónicos

El decreto modifica las condiciones de los conjuntos armónicos. La condición de dimensión contempla una superficie total de terreno igual o superior a 2.500 m². Esto no significa que todo predio de ese tamaño obtenga automáticamente los incrementos.

Los artículos 2.6.5 y 2.6.7 contemplan incrementos de hasta 75% de constructibilidad para proyectos que cumplan sus requisitos previos y las condiciones adicionales, incluidas viviendas que no superen 90 m² y la localización prevista en el artículo 2.1.22.

El artículo 2.6.9 contempla hasta 50% de incremento de altura, sujeto a sus requisitos y a un frente de al menos 20 metros hacia vías expresas o troncales. La condición sobre viviendas de hasta 90 m² se exige cuando el proyecto cumple la condición de dimensión. Deben revisarse también las reglas para zonas de conservación histórica.

Qué pedir antes de comprar o valorar un terreno

La noticia no sustituye un estudio de cabida ni un permiso municipal. Una mayor capacidad normativa tampoco demuestra por sí sola un aumento del precio o una rentabilidad.

• Certificado de Informaciones Previas y plan regulador aplicable.
• Superficie, deslindes y frente efectivo del terreno.
• Clasificación de las vías y recorrido peatonal hacia estaciones, cuando corresponda.
• Restricciones de riesgo, conservación y demás normas urbanísticas.
• Evaluación de un arquitecto y confirmación ante la Dirección de Obras Municipales.