IVA en viviendas nuevas: exención, fechas y requisitos de la Ley 21.850
La Ley 21.850 establece una exención temporal y optativa desde diciembre de 2026. Revisa qué viviendas pueden acceder y qué exigir antes de comprar.
¿Desde cuándo se aplica la exención de IVA?
La Ley 21.850 fue publicada el 17 de octubre de 2026. Su artículo cuarto transitorio establece una exención optativa para determinadas ventas de viviendas que, conforme a las reglas generales, estarían afectas a IVA.
El período regular dura un año desde el primer día hábil del mes subsiguiente a su publicación: comienza el 1 de diciembre de 2026. La ley ya está publicada, pero eso no convierte todas las compraventas de octubre en operaciones automáticamente exentas.
¿Qué viviendas pueden acceder?
Los requisitos deben cumplirse conjuntamente. La operación debe corresponder a la primera enajenación de una vivienda destinada a habitación y la recepción definitiva de obras debe tener fecha anterior al 17 de octubre de 2026, acreditada con el certificado municipal.
La compraventa debe constar en escritura pública dentro del período legal. También se contemplan escrituras posteriores cuando su antecedente sea una promesa por escritura pública o instrumento privado protocolizado dentro de ese período.
Estacionamientos y bodegas pueden incluirse como dependencias directas si se venden en el mismo acto o contrato junto con la vivienda y cumplen las condiciones de recepción. Las transferencias entre empresas relacionadas no se consideran primera enajenación para estos efectos.
¿La vivienda baja automáticamente un 19%?
No. La exención es una opción del contribuyente vendedor y la ley no garantiza un porcentaje de rebaja comercial para el comprador. Solicita una cotización con el precio final y la explicación escrita del tratamiento tributario.
No descuentas automáticamente un 19% del precio publicado ni debes asumir que una propiedad de nuestro catálogo cumple los requisitos. La aplicación se verifica para cada operación y no debe confundirse con subsidios al crédito hipotecario.
¿Qué ocurre si ya compraste y pagaste IVA?
La ley contempla una vía para determinadas compraventas escrituradas entre el ingreso del mensaje presidencial y el comienzo del período regular, siempre que cumplan los demás requisitos indicados en el artículo cuarto transitorio y hayan pagado IVA.
La devolución no es automática al comprador: el vendedor puede solicitarla y debe acreditar que restituyó el IVA a quien efectivamente lo soportó. La escritura debe mencionar expresamente que se acoge a la exención. Revisa el procedimiento y las instrucciones del SII con el vendedor y tu asesor tributario.
Qué revisar antes de reservar o firmar
El SII debe impartir por resolución las instrucciones de aplicación. Antes de comprometer una compra, verifica la documentación y las instrucciones disponibles para tu caso; esta guía no reemplaza asesoría tributaria.
- Certificado de recepción definitiva, con fecha anterior al 17 de octubre de 2026.
- Confirmación de que se trata de la primera enajenación.
- Cotización con precio final y decisión del vendedor sobre la exención.
- Fechas y formalidades de la promesa y escritura.
- Tratamiento de bodegas, estacionamientos y eventuales devoluciones.
Fuentes oficiales
Las condiciones pueden cambiar. Confirma siempre cupos, vigencia y requisitos con la institución responsable antes de tomar una decisión.
¿Quieres conversarlo con el equipo?
Podemos revisar tu caso concreto y, si corresponde, preparar un rango referencial de valor.